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武汉房地产20年历史盘点

从正式实施武汉住房公积金抵押贷款的1996年,到新房均价破万楼市持续高温的2016年,武汉楼市经历了高速发展的20年。回望过去,环线、地铁、高架桥等大手笔城建层出不穷,一座座居住新城如雨后春笋,一栋栋写字楼和商业...
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从正式实施武汉住房公积金抵押贷款的1996年,到新房均价破万楼市持续高温的2016年,武汉楼市经历了高速发展的20年。回望过去,环线、地铁、高架桥等大手笔城建层出不穷,一座座居住新城如雨后春笋,一栋栋写字楼和商业综合体拔地而起,城市面貌日新月异;展望未来,GDP“万亿倍增”、国家中心城市、全国超大城市等一长串宏伟......
 

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从正式实施武汉住房公积金抵押贷款的1996年,到新房均价破万楼市持续高温的2016年,武汉楼市经历了高速发展的20年。回望过去,环线、地铁、高架桥等大手笔城建层出不穷,一座座居住新城如雨后春笋,一栋栋写字楼和商业综合体拔地而起,城市面貌日新月异;展望未来,GDP“万亿倍增”、国家中心城市、全国超大城市等一长串宏伟画卷正在徐徐展开,大江大河大武汉的复兴仍如火如荼。

武汉房地产市场20年

大事记

1996年

1998年

武汉正式实施住房公积金抵押贷款

武汉福利分房时代正式结束,房地产进入市场化发展阶段

武汉第一个高档商品房——丽岛花园入市销售

用地方式由行政审批向职场配置转变,房地产市场逐步规范化

武汉“土拍第一锤”由凯恩斯香港投资控股有限公司获得后湖石桥一宗地块

正式提出住宅重点开发的“三区五片”概念,进入近郊化、大盘化时代

武汉地产集团成立,形成以基础设施建设、房地产开发为主的多元发展之路

武汉第一个万达广场项目——江汉路万达广场开业,进入商业综合体发展阶段

“沙湖村”地块以1.5亿元成功出让,成为城中村改造“首单”

“国六条”出台,“70、90”政策全面落实,对住宅产品供应结构产生持续影响

中北路武重地块、京汉大道义和巷地块成为当年总价和单价地王

华侨城以43亿元取得纯水岸东湖地块,正式进军武汉旅游休闲、高端住宅领域

武昌车辆厂地块创造新的总价地王,庭瑞集团成立并开发“大观澜系”产品

武汉住宅限购令正式出台,万科金色城市开盘,连续七次开盘均“日光”

在政府提倡“保护合理住房需求”的背景下,刚需产品成交更为突出

精武路地块创出新的双料地王,武汉建立以公租房为主的全新住房保障体系

武汉新建住宅成交1790万平方米,首次跃居全国第一

华中第一高楼——武汉中心封顶,珠海华发同时拿下青岛路和二七滨江地块

武汉新房成交均价首次突破万元关口,市场出现量价齐涨态势

1996年至2002年

由福利分房向市场化过渡

梳理武汉房地产市场化的正式起点可以发现,1998年的《武汉市住房改革委员会关于停止住房实物分配的通知》成为一份历史标志性的文件,它的出台意味着武汉福利分房时代正式结束、武汉房地产进入市场化发展阶段。

实际上,早在两年前的1996年,武汉就已正式实施住房公积金抵押贷款,这也可以被看作是江城房地产正式市场化的前奏。

在接下来的几年里,武汉楼市在大步迈向市场化的进程中出现多个“第一次”:1999年,武汉第一个高档商品房项目丽岛花园入市销售,树立了当时武汉高端住宅的标杆;2000年,世联、合富辉煌、德思勤、长城盛世等营销顾问机构第一次集中入汉,助推武汉房地产市场的发展;2001年,武汉“土拍第一锤”落定,后湖石桥地块成为土地市场化配置的先河;2002年,福星惠誉以8亿元摘得沙湖地块,成为武汉土地招拍挂以来首个双料地王。

在这一阶段,武汉房地产市场逐渐起步,用地方式由行政审批向市场配置转变,住房由福利分房向市场购买转化,买房观念由全款购房逐渐转向按揭贷款购房。

2003年至2007年

全国房企组团进军武汉市场

伴随着市场在资源配置中起到基础性作用,越来越多的全国性房企开始进军武汉。

2003年,金地集团、葛洲坝置业进入武汉,武汉第一个恒温高端楼盘——蓝湾俊园建成,武汉首个集中供暖的楼盘在这一年宣告诞生。

2004年,武汉第一个万达广场项目——江汉路万达广场开业,武汉商业进入商业综合体发展阶段,华润置地武汉大区成立,湖北保利投资有限公司成立。

2005年成为港资企业组团进入武汉的元年。世茂集团竞得汉阳鹦鹉洲地块,瑞安集团捧得汉口永清地块,和记黄埔拿下江汉路周边的“花楼街”、“老浦”两块旧城地块,港联物业首次入汉并带来“金钥匙”物业服务理念,武汉中央商务区在这一年奠基。

同样是在2005年,武汉房价首次跳涨,达到3345元/,房价涨幅创楼市十年新高。

2006年,“国六条”出台, 2007年,复地集团拿下当年总价地王中北路武重地块,金地集团拿下当年单价地王义和巷地块,碧桂园同年进入武汉并在湖北展开谋篇布局。

在这一阶段,随着房地产市场化的深入,武汉楼市迎来大幅跳升的第一个阶段,排号购房、炒房现象开始出现并增多,适当提高二套房首付比例等楼市调控政策初现。

2008年至2013年

“史上严调控”下楼市回调趋稳

2008年,受全球金融风暴影响,武汉楼市一片萧条,商品房销售面积同比下降近4成。从年初到年末,楼市在一片降价声中艰难寻底。

2009年下半年起,江城楼市持续低价走量后,销量回升,土地市场半年成交量超过上年全年。同时,楼市乱象频出,个别项目制造“抽签买房、通宵排队购房”引发一股楼市追涨风。到2010年底,武汉新房均价升至6565元/平方米。

与此同时,开发商也进入了抢地、抢客户时代。除原有的复地、华侨城、泛海、越秀、中建三局等加大了投资力度,东原、旭辉、华发、蓝光等也陆续登陆江城。

2011年,是被业内称为“史上严”的房地产调控年。1月,武汉楼市正式颁布限购令;2月,汉版国八条出台……武汉楼市先后经历降价潮、退房潮、假离婚潮、中介倒闭潮等,购房者观望情绪浓厚。

当年,武汉房价为6878元/,成交面积和套数均呈现同比下滑态势。在2014年限购调控解除前,武汉楼市保持平稳发展状态。

2014年至今

限购松绑楼市均价首次破万

2014年9月24日,武汉正式松绑历时3年多的楼市限购令。

2014年,武汉新建住房成交17.9万套,首次跃居全国首位,房价陆续突破7000元、8000元大关。

2015年,央行5次降息,武汉新建住房成交达22.4万套,蝉联全国销冠。

2016年,武汉楼市继续突飞猛进,上半年,武汉新建住房成交套数与面积均位居全国第一,购房者抢房情绪高涨,开盘日光成为楼市新常态。7月,武汉新房均价全面进入万元时代。直至现在,江城楼市持续高温行情仍未完全结束。

2016年9月新公布《长江经济带发展规划纲要》,将武汉列为超大城市,与湖北自贸区获批等诸多利好密集出现。根据《武汉市人口专题研究》,到2030年,武汉市域总人口多可达1700万人,保守估计将达到1500万人;而到2050年,武汉市域总人口多可达2250万人,保守估计则为1700万人左右。

湖北房地产经济学会常务理事李国政认为,武汉每年千亿元以上城建投入带来的城市价值提升,一线城市楼市暴涨后的传导效应,货币贬值预期诱发的投资需求,加上外来品牌房企的入驻带动……多重因素合力,使得2016年以来武汉楼市迎来价值回归,销量走高,价格上扬。同时,随着持续增加的人口红利及城市产业升级,武汉房地产市场后期仍有着强大的需求支撑。

 

“金九”结束,“银十”开启,武汉房地产市场成交量持续攀升的局面却发生改变,由于前期开盘数量的减少,成交量平稳回落。据武汉市房地产信息网数据,9月上半月,武汉共销售新建商品住宅9823套,日均655套。去年同期,这一数据为627套。而在今年8月,武汉日均售房860套。

看上去,武汉自9月份出台的限贷、土地新政以及备案价格调控机制似乎在给房地产市场“降温”,可实际上放眼这座朝着“国家中心城市”飞奔的江城,其房地产市场走的正是一条令人期待的新征程。

武汉房地产市场走向新征程

2009年

2010年

这十年,武汉房价每年涨20%

回顾武汉房地产市场过去十年的旧征程,我们不难发现,这个市场几经寒暑,可整个市场一直在稳步前行。

2005年,“旧国八条”、“新国八条”接连出台,武汉房价首次跳涨,达到3345元/,房价涨幅创楼市十年新高。次年,“国六条”出台,武汉房价涨至3535元/。

2008年,武汉楼市进入低谷,销量低迷。随着营业税减免等刺激政策出台,武汉楼市状况好转,房价涨至4681元/。2009年,楼市再度升温,但在抑制投资投机性购房、“新国十条”、“限购令”、“国五条”细则等先后出台之后,武汉一度出现退房潮。2010年,武汉房价为5050元/。2011年,武汉楼市限购,表现平淡,直到2014年9月限购松绑,才推动下半年楼市销量暴涨,房价陆续突破7000元、8000元大关。

2015年、2016年,武汉楼市在央行5次降息与其他利好因素的推动下突飞猛进,房价一路爬升,到2016年7月,武汉新房均价全面进入万元时代。

有人将武汉楼市这十年旧征程称为“屡调屡涨”,但不可否认的是,房价是由经济和收入决定。这十年,武汉新房价格年均增长8%,同期GDP名义增速达到10%,GDP增速远超同期房价涨幅。武汉城镇房价收入比平均值则是2014年7.7,2015年8.1,也就是武汉城镇家庭大约8年收入可买一套房,稍高于国际水平(6-7年)。换言之,武汉楼市泡沫有限,风险也在可控范围之内。

虽然国家政策调控也会影响武汉楼市走向,但是反过来思考,如果没有国家调控,那么热钱、快钱必将一窝蜂地涌入优势地区,当地房价也将如脱了缰的野马,终导致不堪设想的后果。

当前武汉楼市的火热也从侧面证实了调控政策的到位。2015年,武汉获得全国楼市销量冠军。2016年上半年,武汉新建住房累计成交15.29万套,成交面积1585万平方米,成交套数与面积均位居全国第一位,夺得全国“双冠王”,多数楼盘开盘去化率达到8成以上,“日光盘”比比皆是,还有很多项目开盘就售罄。

武汉在建房超过1亿平方米

自2016年开年以来,北上广深楼市极为火爆,房价上涨明显。据国家统计局8月份公布的数据显示,北京房价环比涨幅超过3%,上海环比涨幅超过5%。再看与武汉地位相当的南京、杭州、郑州的房地产市场,三地的新房涨幅也比较明显,如郑州环比上涨5.6%,南京环比涨幅超过4%,杭州与武汉环比涨幅均超过3%。

据中金公司发布未来30年中国楼市前景研究报告显示,新房销售量已处于高位,预计未来将进入长期下行通道;但销售额将持续上扬,北上广深的成交均价更是加速上升,将在2050年达到70,000元/平方米;房价虽高于均衡值,但鉴于房价过去10年增速缓于人均GDP增速,长期仍有上行空间。

武汉楼市虽说会跟着北上广深的步伐走,但也有自己的特点,那就是武汉不像北上广深那样集中了国内优势的资源,可武汉在20年内GDP增长17倍、固定资产投资增长24倍、房地产开发投资增长27倍、人口增长50%的好成绩以及武汉自贸区、超大城市等多项利好政策都为武汉楼市的蓬勃发展提供了有力支撑。

挑战也依然存在,一是短期内武汉新房供应呈现偏紧的局面。9月是楼市传统意义上的旺季,但今年武汉楼市“金九”旺季赶上限贷和房管、土地部门新政出台,武汉楼市推盘量比往年明显减少。需求的集中爆发以及短期内部分区域供应偏紧,造成了近期的供需不平衡状态。如何有效化解这种临时状况,是放在近期市场面前的一道考题。此外,后期长远来看,市场自发调解下是否会出现供应井喷状况也值得思考。据统计,1~7月,全市房屋施工面积达到10637万平方米。这就意味着,1亿多平方米的新建房屋将陆续入市。按照每套房100平方米计算,相当于武汉市现在正在盖的房子有100万套。如此数量,是否会对后期市场产生冲击?

买房还选武汉,刚需改善两相宜

在全国房价普涨的局面下,武汉房价涨势并不猛烈,调控新政也倍显“温柔”,加之武汉广阔的发展前景,令专家们看好武汉楼市。叶檀表示:“如果今年买房,建议选择到武汉、成都等核心城市。”

在武汉买房,该盯准后湖、四新、白沙洲这样的价值洼地吗?其实,它们已在涨价路上。如2006年后湖新房均价3100—3500元/,而2016年8月则高达12176元/,四新2016年9月新房均价也达到10586元/。白沙洲紧随其后,新盘房价也于2016年2季度破9000元/。所以购房者也不要紧盯价值洼地,而要结合地段、交通、配套、户型、隔音、私密性、物业管理、公摊等要素综合考虑,再选择合适的楼盘。

至于该买新房,还是该买二手房,业内人士认为武汉二手房价格涨幅均在全国前列,加上各种税费,价位赶超新房价格。此外,由于二手房市场鱼龙混杂,手续较为复杂,因此业内人士不建议刚需族购买二手房。

总而言之,武汉楼市新征程值得期待,如果要买房,还得参考著名财经评论员刘晓博说的:“对于刚需、改善型购房者来说,只要经济能力允许,还是应该尽快买房。”

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